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04232021

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泰國房産投資新熱點:清邁買房50萬港幣

清邁買樓

清邁買樓

泰國,是一個美麗的熱帶度假天堂,也是一個廟宇林立的千佛之國,不得不說,它的旅遊特質與生俱來,隨著人與人交流的增多,泰國許多的城市已被國人了解和熟知,由此也有越來越多的人“相中”了泰國的投資價值。

泰國首都曼谷常被人視爲投資重點,除此之外,芭提雅、普吉島也是較爲熱門的旅遊和投資城市,在采訪中記者發現,就連地處泰國邊陲的清邁,這個相對安靜和舒緩的小城也漸漸成爲人們投資的焦點。

清邁成爲泰國房産投資新熱點

近幾年清邁的地價上升幅度令人瞠目結舌,清邁在過去3年的地價平均升幅達20%,並且目前全城有80個項目在動工,都是被視爲投資回報率最好的公寓房。公寓項目從開售起基本上6個月內能賣光,小一點的項目1個月左右就能賣光。

這個有著“泰北玫瑰”美稱的城市,與曼谷的繁華不盡相同,它有著相對緩慢的節奏,而這座城市曾是鄧麗君生前的最愛,也常在人們懷念她的時候被頻繁提起。

這裏早已是個常年往返的度假首選地。在清邁城區四處遊走,不時可以看見成片綠草如茵的高爾夫球場,三五成群的東西方面孔談笑風生地揮舞著球杆。

香港人傑西(Jessis Yan)漫步在清邁的街頭,心情和頭頂的陽光一樣燦爛。她投資的一個房地産公寓型項目從今年3月份開始預售,不到兩個月已經賣出一半,讓她對隨後上市戶型的銷售信心大增。由于銷情理想,她在考慮適當提升待售單位的價格。“這個城市有太多發展的空間和可能,近兩年地價的升幅就驗證了這一點。”傑西講道。

中國人從2011年下半年開始出現在清邁房地産市場,2013年以來中國人買房熱情大幅高漲。

清邁房價比中國二線城市還便宜

一位代理機構人士也表示,普吉島現在投資的人比較多,總的來說現在普吉島是比較好的投資城市,相對來說成熟一些,但清邁有比較大的升值空間,那裏的氣候比較好,物價也不是很貴,城市也很漂亮,開發清邁是泰國房産投資的一個趨勢。

而清邁的房子確實很吸引中國人,一來離國內近,好操作;二來不需要大筆資金;三來投資回報好。清邁當地人比較和善,不像西方對中國人有歧視。”

“在清邁,也有一些中國開發商在泰國做的是比較好的,在深圳和雲南有時候會有東南亞、南亞的房屋展覽,通過這種方式,成交量是比較可觀的,不過一般都是以公司的名義去買的,房屋只有70年使用權,沒有房産證。”

有資料顯示,泰國房地産的價格每年在以10%左右的速度增長。而泰國法律規定,外國人只可以購買公寓,不可以購買別墅、陶豪等帶土地的房産。外國人購買公寓後具有和泰國人同樣的權益。

另外,泰國法律還規定,每棟公寓外國人持有的份額不得超過整個公寓的49%。

對此,業內人士解釋,“中國人不可以買,想買房子只能申請加入泰國國籍,或者在那邊開辦公司,你有不超過49%的股權,泰國人有超過51%的股權,以公司的名義買房子,但是房子也不是你的,其實泰國政府要求比較嚴格,雖然泰國土地比較便宜”。

“清邁一般就是公寓式的,但等級稍微高點的小別墅也不算少,如果是兩百多平的房子價位在五六十萬人民幣上下。”業內人士補充。而普吉島作爲一個國際旅遊島,價格相對就貴很多,一個90平米左右的房屋大概在130萬人民幣左右,開發商可代理租賃。出租回報平均每年爲6%左右。在公寓和別墅的租金回報繼續持高,隨著越來越多的遊客選擇出租物業多于酒店房間。普吉島上還有兩個國際標准醫院,提供優質醫療服務。

中國炒房團

“我想用這十幾萬元給自己買一個投資升值的機會。”

以清邁房産公寓爲主,200多平方米別墅價格只有50—60萬人民幣,根據泰國法律,外籍人士無法獨自購買整間別墅的産權,但是外國人可以用泰國公司的名義購買土地或者別墅。

崔黃河(化名)是最早購買清邁房産的中國人之一。他兩個月前買了一個一體化敞開式公寓(Studio),爲預售房支付了30%的首期。這個公寓面積約33.5平方米,精裝修,總價250萬泰铢,折合人民幣約50多萬元。他從包裏掏出一張同一區域附近公寓的出租價目表,算了一筆賬:

“這附近出租的一個53平方米公寓月租金25000泰铢,一年的租金30萬泰铢,房子還沒有我買的公寓高檔。如果按照這個租金來算,這個區域每年每平方米的租金大約是5600多泰铢。你可以算算我的年化租金回報率是多少,國內不保本的理財産品有些還達不到這個回報,不升值還有風險。”

除了租金回報率可觀,崔黃河還趕上了泰铢升值的機會。今年以來泰铢持續走強,短短3個多月升值幅度達到5%左右,成爲亞洲國家中表現最搶眼的貨幣。由于擔心短期的幹預會引起市場恐慌,泰國央行早前表示暫時不會出手。崔黃河覺得如果泰铢能繼續走強,到他做“收租公”的時候回報會更爲可觀。

因爲甯曼路的房屋升值前景明朗,崔黃河也考慮過將來公寓建成之後出售,但泰國對房屋轉讓的各種扣稅讓他有些擔憂:“如果到時候我要賣掉公寓,首先要交2%的轉讓稅和0.5%的印花稅,這兩個稅種規定我和買家各承擔一半。另外我要交3.5%的地稅。除此之外,如果房屋在少于五年內轉讓,我還要另外交3.5%的特別商業獲利所得稅。這麽算下來,我要交的稅超過8%。”

但是崔黃河也想好了退路。因爲他買的是預售房,房子要在2014年底才交樓。如果他在交樓入戶之前完成轉讓程序,這些稅費都可以免掉。他坦言自己並不是資金實力雄厚的炒房團,清邁房地産相對較低的投入讓他可以從容轉身:“現在國內一線城市十幾萬元也就買一個廁所,我想用這十幾萬元給自己買一個投資升值的機會。”他認爲清邁地價房價這幾年整體都會在一個快速上升的軌道,公寓到時候是租是賣還是度假自住,會根據當時的升值情況再做決定。

泰國購房不需繳納房産稅

據了解,在泰國購房的程序並不複雜,如果在看房比較滿意的情況下,就可以簽合同交訂金,之後就可以到銀行開彙款證明和開支票,最後購房人帶上護照、銀行彙款證明和支票到土地廳過戶。

另外,外國人還可以長租泰國房産,時間可長達30年,也就是和泰國的業主簽30年租期的租約。這種長期租約同樣需要到土地廳登記。在租約有效期內租房擁有相關房産的完全使用權,同樣可以轉租。和很多國家一樣,交納稅金是不能避免的,在房産過戶時所需要繳納2%的過戶費、3.3%的特種商業稅、0.5%的印花稅以及一定的個人所得稅。計算下來,總的過戶費用在6%左右,通常過戶稅金由買賣雙方各付一半。

在兩種情況下,可以減免特種商業稅,即在業主持有房産超過5年或者業主的戶口落在房産上超過1年。但在減免的同時,是其他稅費可能會相應增加,但最終的稅費大概會在4%左右。所需要的中介服務費用一般則由屋主支付,服務費每次1000泰铢起價。與中國不同的是,持有泰國的房産,只需要在過戶的時候繳納相關的過戶稅費。沒有房産稅等持有房産期間需要繳納的費用。

此外,2012年泰國新土地稅法案通過,在新法中,住宅也要繳稅。居民必須繳稅0.01-0.5%,劃分爲3個稅項。一是一般建築物及土地稅,征收不超過稅基的0.5%。二是沒有用于經營的商業住房,繳納不超過稅基的0.1%。三是農業用途的土地稅,不超過稅基的0.05%。從限制土地規模,改從土地的價值計算,將依據財庫廳每4年公布的土地評估價計算。

資料顯示,2012年過戶住宅累計價值達到3570億铢,在2011年3200億铢的基礎上增長12%,其中,過戶公寓累計價值1,357億铢,占總價值比例的38%;別墅1058億铢,占比爲30%;商用樓房324億铢,占比爲9%。

據泰國國家旅遊局統計,2012年泰國入境遊客共計2230萬人次,較前一年增加16.8%,創曆史新高,2013年泰國的外國遊客有望達到2450萬人次。這給出租物業提供了更加廣闊的空間。“度假聖地租金的繼續增長仍舊是趨勢,基礎設施和服務也會隨著有所改善。”業內人士稱。

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